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VIVIENDA - EL OJO CRÍTICO DEL DOCTOR RISCO
LA CRISIS AGUDIZA EL INGENIO. NUEVA
FÓRMULA: ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA. |
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 Queridos Amigos:
Ante el parón de ventas y la crisis inmobiliaria
en general, los promotores comienzan a emplear una fórmula emergente
para sacarse de encima su cada día mayor stock de viviendas
terminadas que no encuentran comprador.
El caos inmobiliario se ha trasladado también a las entidades
financieras, cada día más exigentes y reacias a conceder hipotecas sin
contar con, cada vez, más garantías. Por ejemplo, jóvenes recién
llegados al mercado laboral ven rechazadas sus solicitudes por tener
poca antigüedad en la empresa. El contrato de alquiler con opción
a compra permite al comprador recuperar la renta mensual en el caso de
que, finalmente, al cabo de los años convenidos, decida ejecutar la
compra de la vivienda.
Un contrato de compra a 5 años nos supondría llegar a la solicitud de la
hipoteca con mayor antigüedad y experiencia laboral y, seguramente, con
una mayor renta conseguida por aumentos de sueldo o ascensos. Podríamos
lograr con más facilidad el visto bueno del banco para nuestra hipoteca
y tener mayor capacidad de negociación. También trae ventajas para los
promotores ya que es una fórmula eficaz para deshacerse de casas
terminadas que no han conseguido vender y que incrementan su stock.
Seguro que me vais a decir ¿y dónde está el truco Dr. Risco? Bueno, en
efecto, esta opción puede no ser tan bonita. Vamos con un ejemplo:
Precio de venta pactado de la casa con alquiler a 4 años: 200.000 €.
Precio anual del alquiler: 6.000 €. Al finalizar los 4 años, si
hacemos efectiva nuestra opción de compra, el precio de nuestro piso
será de 176.000 €, 200.000 - 24.000 (6.000 x 4 años). En
definitiva observamos que compraremos la vivienda con un descuento del
12%, 24.000 €, sobre el precio pactado inicialmente. Hasta aquí todo
claro.
Pero ahora viene la pregunta del millón: ¿Realmente mi piso valdrá
176.000 € dentro de 4 años? ¿O el precio de la vivienda se habrá
desplomado hasta los 150.000 € para esas fechas?
En estos momentos la respuesta es: "adivina, adivinanza". No es posible
saber a estas alturas hasta dónde llegará el recorte de precios ni
cuándo tocará fondo la crisis inmobiliaria. Algunos analistas
opinan que la vivienda está sobrevalorada en cifras entre el 25 y el
40%, por lo que, en el peor de los casos el precio de nuestro piso de
ejemplo podría rondar los 145.000 €, inflación incluida, para el año
2012.
Pero para eso tenemos el poder de ejecutar, o no, nuestra opción de
compra, y desde luego que no lo haríamos si los precios de nuestro piso
de ejemplo fuera de 145.000 €. Sencillamente no recuperaríamos el
alquiler de esos cuatro años, pero nos compraríamos un piso mucho más
barato de otro promotor.
En general, insistimos, si no tienes una necesidad
imperiosa de comprarte un piso ya, será mejor esperar a que pase el
verano, al menos, para tener una cierta idea y cuantificar la posible
bajada de precios en el mundo del ladrillo español.
Y, se me olvidaba, en Madrid, las promotoras Detinsa, Lazora o Juban
está apostando fuerte por esta fórmula.
Seguiremos informando
Dr. Risco
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