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VIVIENDA
CONSEJOS PARA COMPRAR UNA VIVIENDA SOBRE
PLANO CON FECHA PACTADA DE ENTREGA DE
LLAVES |
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 Queridos
Amigos: Vamos a hacer hincapié y extendernos un poco sobre la casuística
que nos vamos a encontrar si nos disponemos a comprar una vivienda sobre
plano, es decir, una vivienda que se halla todavía en construcción con
la promesa de entrega de llaves en una fecha pactada. Vamos a recabar
datos sobre la identidad y solvencia del promotor, que la entrega se
ajuste a lo que hemos pactado y asegurarnos que somos libres de buscar
la financiación que mejor nos interese sin tener obligación alguna hacia
el vendedor, es decir, que no se nos imponga una entidad financiera
encaso de que queramos realizar una hipoteca cualquier otro tipo de
préstamo. El examen de la situación física y jurídica de la
vivienda que pretendemos adquirir se hace más complejo en aquellos casos
en los que adquirimos sobre plano, es decir, en aquellos casos en los
que la vivienda de que se trata todavía no ha sido construida ya que la
única descripción a la que podremos acceder será la que resulte del
plano que el promotor nos muestre, y la vivienda sólo existirá si el
promotor cumple su obligación de edificar de acuerdo con lo establecido
en los planos sobre los que se celebró el contrato. Así que debéis tomar
nota de lo siguiente:
Antes de que firmemos cualquier acuerdo o contrato y, por supuesto,
antes de la entrega de cualquier cantidad a cuenta del precio de la
vivienda, tendremos que asegurarnos de que: 1 -
La entidad promotora con la que vamos a contratar existe y que
la persona que va a firmar en su nombre tiene poderes y está facultada
para ello. Para ello tendremos que consultar el Registro
Mercantil, donde la empresa del promotor debe de estar inscrita,
acudiendo a cualquier Registro Mercantil o a través de Internet
para conocer la inscripción de la sociedad, los cargos de
administración, apoderados y estatutos de la misma. Recordad que
esta consulta se hace imprescindible en casos de ventas sobre plano.
2 - Asegurarnos
de que el terreno o solar sobre el que se va a llevar a
cabo la edificación está inscrito a nombre de la sociedad promotora con
la que contratamos, de forma que aquella sea su propietaria. En este
caso acudiremos al Registro de la Propiedad tal y como explicábamos en
el capítulo anterior. 3 - Verificar que la edificación
que se va a levantar ha sido autorizada por el Ayuntamiento, mediante la
concesión de la correspondiente licencia. La comprobación de tal
circunstancia podrá obtenerse a través del Registro de la Propiedad,
pues, si consta inscrita en el Registro la descripción del edificio
futuro, es porque previamente se ha justificado ante el registrador la
existencia de la licencia y el inicio de las obras de acuerdo con el
proyecto aprobado. En caso de que en el Registro no conste todavía la
descripción del edificio será necesario acudir al Ayuntamiento para
comprobar que sobre el solar de que se trata se puede construir.
4 - Si antes de llevarse a cabo la construcción del edificio
nos exigen la firma de un contrato privado y el abono de cantidades a
cuenta del precio, se habrá de tener en cuenta: Si el contrato
incluye cláusulas abusivas, casuística bastante corriente,
éstas se tendrán por no puestas, aunque el comprador las haya firmado, y
se considerarán nulas a todos los efectos legales. Por
ejemplo, son del tipo de aquellas que permiten al promotor realizar
posteriores modificaciones en el proyecto sin que lo consienta el
comprador, las que establecen la renuncia del comprador al derecho a
elegir notario, las que establecen la obligación del comprador a
subrogarse en el préstamo hipotecario contratado por el promotor, las
que le obligan a contratar servicios accesorios, la estipulación de que
el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de
la titulación que por su naturaleza correspondan al profesional como la
obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su
construcción o su división y cancelación y etc., las que impongan al
comprador el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el
profesional o las que le impongan los gastos derivados del
establecimiento de los accesos a los suministros generales de la
vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de
habitabilidad.
En resumen sobre este último punto, las cláusulas abusivas no
tienen ningún valor legal y las podemos firmar, o no, ya que no implican
obligación jurídica por nuestra parte. Más bien, el simple
hecho de detectarlas nos puede dar una idea de la "calidad y moralidad"
del promotor que nos quiere vender una casa y que nos presenta un
contrato lleno de abusos e irregularidades. Desgraciadamente es
una práctica muy habitual y extendida. Ellos ponen las cláusulas,
a sabiendas de su ilegalidad, con la esperanza de que si existieran
problemas en el futuro, la candidez e ingenuidad de los compradores les
hagan picar y renunciar a sus derechos de consumidor.
Por último, dos pasos también imprescindibles e importantes: (1)
Si vamos entregando cantidades a cuenta al
promotor podremos exigirle que nos justifique que las ha
depositado en una cuenta especial de la que sólo podrá disponer para
llevar a cabo la construcción, y también de que se contrate un seguro o
se constituya un aval que asegure su devolución más un 6% para el caso
de que no se lleve a cabo la construcción o se retrase la entrega sobre
la fecha pactada en el contrato. (2) Una vez finalizada
la construcción, y antes de firmar la escritura de compraventa,
deberemos exigir del vendedor que justifique que la obra ha sido
terminada de acuerdo con la descripción establecida en el plano, y que
se ha contratado un seguro que cubra los daños que al comprador se le
pudieran producir por defectos en la construcción. Para comprobarlo
necesitarás consultar de nuevo con el Registro de la Propiedad. Si
ya consta inscrita la terminación de la edificación es porque
previamente se ha justificado al registrador la existencia de un
certificado de final de obra conforme con el proyecto aprobado y la
contratación de los seguros. No te olvides: Antes de firmar la
escritura es preciso comprobar que se ha inscrito la terminación de la
obra en el Registro de la Propiedad.
CONTINUAR |
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